Este é um dos métodos mais populares para contratos de financiamento imobiliário no Brasil, oferecendo segurança tanto para credores quanto para devedores. Vamos explorar o que é a alienação fiduciária, suas vantagens e desvantagens.
A compra de um imóvel envolve muitos aspectos, especialmente em financiamentos. Nesse contexto, a alienação fiduciária se destaca como uma forma segura e eficaz de garantir o pagamento do bem. Mas, afinal, o que significa essa prática?
A expressão “alienação fiduciária” pode ser traduzida como “transferir algo com confiança”. Assim, o imóvel adquirido pelo devedor serve como garantia para o pagamento da dívida ao banco.
Esse método surgiu como uma alternativa à hipoteca, apresentando vantagens como juros reduzidos e prazos mais longos para as transações de compra e venda.
Se você quer saber mais sobre como funciona o contrato de alienação fiduciária, continue lendo e esclareça suas dúvidas!
O que é alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é um tipo de garantia comum em financiamentos de imóveis. Neste processo, o comprador (devedor ou fiduciante) transfere a propriedade do bem adquirido ao credor (fiduciário) para garantir o pagamento da dívida.
Introduzida no Brasil pela Lei 9.514/1997, essa modalidade é regulamentada legalmente, onde o comprador de um imóvel passa a propriedade do bem ao credor.
De maneira simples, "alienar" significa transferir a propriedade de algo, enquanto "fidúcia" remete à confiança. Portanto, alienação fiduciária implica em “transferir algo a alguém com confiança”.
Assim, o bem adquirido pelo comprador também funciona como garantia de pagamento da dívida. As partes envolvidas são:
- Comprador do imóvel (fiduciante): É o devedor que, embora possua o imóvel, não é considerado o proprietário legal até que a dívida seja totalmente quitada.
- Credor (fiduciário): Normalmente uma instituição financeira, que detém a propriedade do imóvel até que a dívida seja paga.
O que diz a legislação?
A alienação fiduciária é regulamentada pela Lei 9.514/1997, que estipula direitos e deveres tanto para o credor quanto para o devedor no financiamento. Segundo o Art. 22 dessa Lei: “A alienação fiduciária é o ato jurídico em que o fiduciante, visando garantir sua obrigação ou a de terceiros, contrata a transferência ao credor da propriedade resolúvel de um bem imóvel”.
Essa legislação também aborda a regularização do imóvel em caso de atrasos, medidas para solucionar problemas e as consequências da inadimplência.
Por exemplo, o devedor tem um prazo de até 15 dias, após notificação, para regularizar a situação se houver atraso no pagamento das parcelas.
Se isso não ocorrer, a instituição financeira pode tomar providências para consolidar a propriedade do imóvel em seu nome, podendo até vender o bem para saldar a dívida. Contudo, o devedor pode solicitar a renegociação das parcelas durante os primeiros 90 dias de inadimplência.
Esses procedimentos foram desenvolvidos para proporcionar segurança e agilidade tanto para quem oferece quanto para quem utiliza o financiamento.
Como essa garantia opera?
É fundamental entender os passos desse processo para evitar problemas financeiros. Embora o credor seja o proprietário do bem durante o financiamento, o devedor pode usar o imóvel normalmente.
O devedor mantém o direito de uso do bem, mesmo não sendo o proprietário formal durante o financiamento. Após quitar a dívida, a propriedade é transferida ao devedor. Entretanto, em caso de inadimplência, o credor pode recuperar o bem e vendê-lo para quitar a dívida.
Riscos da alienação fiduciária
Apesar de suas vantagens, a alienação fiduciária também apresenta desvantagens a serem consideradas.
O principal risco é a perda do imóvel em caso de inadimplência: se o comprador não conseguir pagar as parcelas, o credor poderá tomar o imóvel e vendê-lo para saldar a dívida.
Isso ocorre porque o banco é o proprietário do imóvel enquanto a dívida estiver ativa. Portanto, é crucial avaliar a capacidade de manter os pagamentos a longo prazo antes de optar por um financiamento com alienação fiduciária.
Como retirar a alienação fiduciária?
O comprador só poderá eliminar a alienação fiduciária após quitar o financiamento. Quando a dívida é saldada, o nome do banco é retirado do registro do imóvel, processo conhecido como baixa de alienação fiduciária. Essa etapa é realizada no Cartório de Registro de Imóveis, e a propriedade é transferida para o nome do comprador.
Com a documentação em mãos, o comprador deve se dirigir ao Cartório onde o contrato foi registrado para solicitar a baixa da alienação fiduciária.
Vale lembrar: essa responsabilidade recai sobre o comprador do imóvel.
O que acontece se não pagar a alienação fiduciária?
É fundamental entender as consequências da inadimplência: caso a dívida não seja quitada, o devedor deverá desocupar o imóvel, que se tornará propriedade do banco.
Nesse cenário, a instituição financeira assume a responsabilidade de vender o bem em leilão, sendo responsável pela dívida remanescente. Essa prerrogativa do banco está estabelecida no Art. 26 da Lei de Alienação Fiduciária:
“Se a dívida não for paga, total ou parcialmente, e o fiduciante entrar em mora, a propriedade do imóvel se consolidará em nome do fiduciário”.
E se eu não pagar a dívida?
No caso de inadimplência no financiamento com alienação fiduciária, inicia-se um processo chamado busca e apreensão.
Esse procedimento é conduzido por um oficial de justiça, que busca e apreende o bem para devolvê-lo ao credor fiduciário, servindo como um mecanismo legal que protege os direitos do credor e assegura a execução do contrato.
Lembre-se: se o fiduciante atrasar os pagamentos ou não quitar a dívida, o banco pode notificá-lo até duas vezes por meio de uma notificação judicial.
Se houver suspeita de ocultação por parte do devedor, uma terceira notificação pode ser entregue a um membro da família ou vizinho, conforme estipulado no Parágrafo 3 do Art. 26.
Como o HomeCash entra nessa situação?
Muitas vezes, o não pagamento pode levar à venda do imóvel em leilão, mas existe uma alternativa que pode ser a chave para a sua recuperação financeira: o HomeCash. Com essa solução, o proprietário transforma seu imóvel em liquidez imediata, utilizando o valor para quitar a alienação fiduciária e, ainda, mantendo a possibilidade de recomprar o imóvel em até 18 meses.
Além disso, ao optar pelo HomeCash, o proprietário conta com o suporte de uma equipe especializada, pronta para orientar em cada etapa do processo. Essa assistência não só facilita a resolução da situação financeira, mas também proporciona tranquilidade em um momento delicado. Não deixe que a inadimplência defina seu futuro; com o HomeCash, você retoma o controle da sua vida financeira e garante um caminho seguro para a recuperação.
